Bangunan ada salib salah siapa? Peguam muda ini jelaskan


Setiap pemaju atau syarikat atau pengusaha yang ingin memajukan sesebuah projek pemajuan dan pembangunan perumahan tertakluk kepada kelulusan kebenaran merancang oleh pihak PBT melibatkan kawasan melibatkan projek tersebut hendak dimajukan.

KEBENARAN MERANCANG

Apakah Kebenaran Merancang?

 1 - Merupakan kebenaran secara bertulis daripada Pihak Berkuasa Tempatan (PBT).
 2 - Kebenaran merancang adalah kelulusan yang diperlukan setelah kelulusan tukar syarat tanah diperolehi, yang mana ia adalah sebelum proses pelan bangunan diteruskan.
3 - Tiada had keluasan tanah yang dikecualikan daripada kebenaran merancang, walaupun tanah tersebut kurang daripada 1 ekar.

MAKSUD KEBENARAN MERANCANG MENGIKUT AKTA 172

• Subseksyen 2(1) Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 (Akta 172) : kebenaran merancang sebagai kebenaran yang diberikan, dengan atau tanpa syarat untuk menjalankan pemajuan.

• Subseksyen 19(1)  memperuntukkan tiada seorang pun, selain pihak berkuasa tempatan (PBT), boleh memulakan, mengusahakan, atau menjalankan apa-apa pemajuan melainkan jika kebenaran merancang berkenaan dengan pemajuan itu telah diberikan kepadanya di bawah seksyen 22 atau dilanjutkan di bawah subseksyen 24(3).

• Pada amnya kebenaran merancang adalah satu prosedur yang mana pemohon perlu mengemukakan permohonan kepada PBPT untuk mendapat kelulusan sebelum memulakan sebarang pemajuan di atas tanah atau bangunan sepertimana yang diperuntukkan di bawah seksyen 21A [Laporan Cadangan Pemajuan ( LCP)] dan seksyen 21B [Pelan Susunatur]
 
SIAPA YANG MEMBERIKAN KEBENARAN MERANCANG?


• Sesuatu kebenaran merancang diberi oleh PBPT bagi kawasan berkenaan

• Bagi kawasan dalam sesuatu majlis Perbandaran / majlis daerah / majlis tempatan, kebenaran merancang dikeluarkan oleh PBT berkenaan yang merupakan PBPT kawasan berkenaan, di bawah subseksyen 5(1).

• Bagi kawasan di luar sesebuah PBT, kebenaran merancang dikendalikan olehJabatan Perancangan Bandar dan Desa (JPBD) Negeri yang merupakan PBPT bagi kawasan di luar PBT,  di bawah subseksyen 5(2).

• Keputusan oleh PBT lazimnya dibuat oleh mesyuarat penuh majlis perbandaran atau daerah berkenaan.

DEFINISI PEMBANGUNAN ATAU PEMAJUAN 

Subsyeksyen 2(1) Akta 172, mendefinisikan pembangunan  atau pemajuan meliputi aktiviti-aktiviti berikut :

• Menjalankan kerja-kerja bangunan yang meliputi meruntuh, mendiri, mendirikan semula atau meluaskan sesuatu bangunan atau sebahagiannya.

• Menjalankan kerja-kerja kejuruteraan seperti membentuk dan meratakan tanah, penjajaran jalan keluar masuk, penjajaran kabel dan saluran bekalan air.

• Menjalankan kerja-kerja perlombongan dan perindustrian.

• Membuat sesuatu perubahan matan dalam penggunaan tanah atau bangunan atau mana-mana bahagian daripadanya.

• Memecah sempadan dan mencantum tanah.

PERKARA-PERKARA PENTING DALAM MEMPERTIMBANGKAN PERMOHONAN KEBENARAN MERANCANG

Subsyeksyen 22( 2 ) Akta 172 telah menjelaskan perkara-perkara yang perlu diberi perhatian oleh PBPT sebelum menimbang atau membuat keputusan ke atas sesuatu permohonan kebenaran merancang. 

Antaranya adalah termasuk :

a.Peruntukan-peruntukan rancangan pemajuan yang telah diwartakan atau dalam penyediaan.
b.Arahan-arahan yang diberikan oleh Jawatankuasa Perancang Negeri ( jika ada ).
c.Peruntukan-peruntukan Akta Perkhidmatan Pembentungan 1993.
d.Laporan Cadangan Pemajuan.
e.Bantahan-bantahan Pemilik Tanah Berjiran yang dibuat di bawah Seksyen 21.
f.Permohonan yang perlu mendapat nasihat Majlis Perancang Fizikal Negara ( MPFN )
g.Ulasan-ulasan daripada jabatan-jabatan teknikal yang berkaitan.

LARANGAN MENGENAI PEMAJUAN TANPA KEBENARAN MERANCANG


Keperluan bagi mendapat Kebenaran Merancang adalah diperuntukkan di bawah Seksyen 19(1), Akta 172 iaitu:

Tiada seorang pun, lain daripada pihak berkuasa tempatan, boleh memula, mengusaha atau menjalankan apa-apa pemajuan melainkan kebenaran merancang berkenaan dengan pemajuan itu telah diberikan kepadanya di bawah Seksyen 22 atau dilanjutkan di bawah Seksyen 24(3)
Semua pemajuan hendaklah memperolehi kelulusan kebenaran merancang daripada Pihak Berkuasa Perancang Tempatan. Jika pemajuan dijalankan tanpa kebenaran merancang atau pemajuan dijalankan berlawanan dengan kebenaran merancang, pemunya boleh disabitkan kesalahan di bawah Sekyen 27 dan Seksyen 28 Akta 172. 

Hukuman yang boleh dikenakan adalah mengikut Subseksyen 26(1), iaitu denda tidak melebihi lima ratus ribu ringgit atau dipenjarakan selama tempoh tidak melebihi dua tahun atau kedua-duanya sekali.

Persoalan : Sebagai contoh Majlis Bandaraya Pulau Pinang menerima satu cadangan untuk pemajuan sebuah bangunan di dalam kawasan pentadbirannya, apakah syarat-syarat yang diperlukan sebelum bangunan atau perumahan tersebut boleh di bina.
Seperti diterangakan di atas, sebelum bangunan dibina pemaju, suatu kebenaran merancang perlu diperolehi dari PBT tersebut.

Pemaju akan mengemukakan cadangan kepada pihak PBT dengan menyertakan dokumen-dokumen berkaitan serta membayar suatu fee tertentu dikenakan.

PBT setelah meneliti dokumen dan prosedur yang ditetapkan, sebarang bantahan dan ulasan agensi dan pihak berkenaan, baharulah suatu projek pemajuan diluluskan untuk kebenaran merancang.
Apakah setelah kebenaran merancang diperolehi, pemaju boleh terus membina bangunan, jawapannya tidak.

Pemaju perlu melalui proses kedua iaitu mengemukakan pelan dan layout projek pemajuan kepada PBT untuk diteliti JK di bawah PBT termasuk beberapa agensi seperti Bomba, JKR, Indah Water, JPS dan banyak lagi yang terlibat.

Setelah semua spesifikasi dan pelan cadangan disemak, diteliti dan diperhalusi, baharulah PBT akan memperakui pelan pemajuan dicadangkan dan pemaju akan memulakan projek pemajuan membina bangunan.

Sebarang bentuk pelan layout bangunan sudah dapat diketahui dan disemak pihak PBT oleh unit teknikalnya pada masa ini.

Sebarang bentuk rekaan yang boleh menimbulkan isu agama, perkauman dan ketenteramqn awam juga sudah dapat dikenalpasti pada masa pelan ini dicadangkan pemaju kepada PBT.

Baik, apakah dengan perakuan PBT ini, setelah bangunan siap dibina, pemaju boleh terus menjual dan membuat pindahmilik unit-unit bangunan yang dibina kepada pembeli, jawapannya tidak.
Pemaju perlu melalui satu lagi proses untuk mendapatkan Sijil Siap Bina dan Pematuhan (CCC) yang mana prosesnya rumit dan teliti dimana sekali lagi PBT dan JK melibatkan agensi akan menguji dan memastikan semua spesifikaai dan pelan cadangan susunatur dipatuhi pemaju dalam pembinaan bangunan tersebut.

Setelah PBT dan JK Teknikal ini berpuas hati barulah CCC akan dikeluatkan untuk membenarkan unit-unit bangunan dijual dan dan dipindahmilik kepada pembeli.
Isu : Apakah PBT boleh mengetahui sebarang bentuk pelan susunatur binaan sebuah bangunan dalam pemajuan.

Ya, PBT dapat melihat pelan susun atur sejak dari awal, dan sekiranya mendapati sesuatu melanggar peraturan dan undang-undang akan diminta ia diubah, dipinda atau ditolak permohonannya.
Jika bangunan sudah dibina, dan dalam proses mendapatkan CCC, apakah bangunan tersebut sudah melepasi syarat pelan susun atur? ya, ia sudah melepasi syarat pelan susun atur, namun ia tertakluk kepada pematuhan spesifikasi dan mematuhi ukur bahan, ujian ketahanan dan layak diduduki sebelum ia dibenarkan mendapatkan CCC dari pihak PBT.

Apabila sesuatu bangunan sudah dibina apakah ia perlu dirobohkan?

Tidak, sekiranya ia mengikut pelan susun atur yang dicadangkan dan diluluskan, bangunan tidak perlu dirobohkan, ia hanya perlu melalui proses ujian ketahanan dari segi pematuhan spesifikasi sebelum ia lulus untuk CCC.

Timbul persoalan bangunan apabila diuji lampunya seakan melambangkan identiti sesuatu agama?Apakah jawapannya

Saya suka membawa jawapan ini dari dua aspek iaitu perundangan dan fiqh.
Saya telah jelaskan dari segi perundangan di atas dengan satu persatu secara terperinci, cuma saya ingin menambah pandangan ia dari sudut kacamata fiqh.
Mengambil pandang Dar Al-Fatwa Saudi apabila timbul persoalan mengenai identiti pembinaan seakan identiti agama lain:

1.- إذا كان قد رسم على أنه صليب ، فهذا لا يجوز للمسلم حمله ولا لبسه ولا شراؤه ولا بيعه ولا رسمه ؛ لأن علة تحريم رسم الصليب ولبسه هي البعد عن مشابهة النصارى وتعظيم رموزهم الدينية الباطلة ، وهذه العلة واقعة في كل شكل من أشكال الصليب التي تعرفها طوائف النصارى إذا كانت وضعت على أنها صليب لتعظم وترمز لما يريدون .

2- أما إذا رسمت زخرفة معينة ، أو صنعت بعض الأشياء المنزلية والأدوات العادية ، فوافق أن نتج عنها شكل من أشكال الصليب السابقة ، فهذا ينظر فيه :
أ‌- فإن كان يظهر للناظر لأول وهلة أنه رسم الصليب المشهور اليوم في معظم الكنائس ولدى أكثر النصارى ، وهو عبارة عن خطين أحدهما طولي والآخر عرضي ، بحيث يقطع الخط العرضي الخط الطولي ، وتكون الجهة العلوية أقصر من السفلية ، وهو الشكل الأشهر للصليب منذ أن أحدثه النصارى ، مأخوذ من الخشبة التي يصلب عليها من يُراد قتله ، فإن كان يظهر للناظر من الوهلة الأولى هذا الأمر ، وجب نقضه وإزالته ، أو تعديله بما يخرجه عن كونه صليبا ، وقد كان النبي صلى الله عليه وسلم ( لا يترك في بيته شيئا فيه تصاليب إلا نقضه) .
ب‌- أما إذا لم تكن صورة الصليب ظاهرة ، وإنما نتج عن زخرفة غير مقصودة ، أو كان البناء بالهندسة المتقاطعة أنفع وأكثر مرونة ، أو استعمل لرموز رياضية معينة ، كرمز الجمع أو الضرب في علم الحساب ، ففي هذه الحال لا يجب نقضه ولا إزالته ، ولا حرج في صنعه ولا في بيع ما احتوى عليه ، لانتفاء العلة ، وهي التشبه بالكفار وتعظيم رموزهم ، فإن رمز الصليب في هذه الحالة دقيق غير ملاحظ ، ولا معتبر .

Pandangan ini berpandukan kepada dilalah fiqh melibatkan nas yang sarih dan qatiey juga nas yang dzan.

Fatwa ini menjelaskan bahawa :

1. Sebarang bentuk identiti yang jelas dan sarih, seperti pada pakaian yang dipakai, adalah jelas dilarang memakai, menjual, membeli dan memperagakannya oleh orang Islam, hendaklah dimusnahkan.

2. Manakala bagi keadaan yang dzan, tidak jelas, ia adalah perkara yang tidak dilarang serta tiada keperluan untuk memusnahkannya atau merosakkannya.

Sebagai contoh dalam aspek pembinaan bangunan dan kejuruteraan, penggunan simbol dan identiti dalam pembelajaran ilmu matematik melibatkan simbol + yang dilihat seakan lambang identiti agama tertentu, namun ia bukannya suatu yang sarih, dibenarkan penggunaannya.
Semoga penjelasan ini dapat memberi kefahaman kepada para netizen tentang isu berlaku dari sudut pandang perundangan dan fiqh.

Mohd. Fikri Abd. Rahman
Peguam